Tipos de empreitada: preço global, preço unitário, integral, tarefa e administração

O mesmo projeto pode ser contratado de formas muito diferentes, e a escolha não é burocrática: ela define quem paga se a quantidade de escavação for o dobro da prevista, como a obra é medida, o que pode virar aditivo e quanto o contratante sabe, no dia da assinatura, sobre o preço final. Entender os regimes de empreitada é entender a distribuição de risco do contrato.

O que é empreitada e quais são os tipos

Empreitada é o contrato pelo qual alguém (o empreiteiro) se obriga a executar uma obra para outra pessoa (o dono da obra), mediante remuneração. Pelo Código Civil (art. 610), o empreiteiro pode contribuir só com o seu trabalho ou com o trabalho e os materiais — e a obrigação de fornecer os materiais não se presume: resulta da lei ou da vontade das partes.

As definições da Lei 14.133

Para contratos públicos, a Lei 14.133/2021 (art. 6º) define os regimes de execução:

Na obra privada, os mesmos nomes são usados com o mesmo sentido, somados à obra por administração, regulada para incorporações pela Lei 4.591/1964.

Empreitada por preço global

Como funciona: o contratado se compromete com um preço total para um escopo definido. A medição costuma ser por etapas ou eventos (marcos) do cronograma físico-financeiro, não por quantidade.

Risco de quantidade: do contratado. Se o projeto previa 1.840 m² de alvenaria e foram 1.900 m² sem mudança de projeto, a diferença é problema dele.

Quando usar: projeto executivo completo e compatibilizado, escopo bem definido, quantidades confiáveis.

Onde dá errado: projeto incompleto contratado a preço global. O contratado embute risco no preço (encarece) ou subestima e passa a obra discutindo aditivos. Pelo Código Civil (art. 619), salvo estipulação em contrário, o empreiteiro que executa segundo plano aceito não tem direito a acréscimo no preço por modificações no projeto, a não ser que resultem de instruções escritas do dono da obra — o que obriga a registrar por escrito toda mudança de escopo.

Empreitada por preço unitário

Como funciona: o contrato fixa o preço de cada unidade de serviço (m², m³, kg); o valor pago é a quantidade efetivamente executada e medida × preço unitário.

Risco de quantidade: do contratante. Se a escavação em rocha for o dobro da prevista, paga-se o dobro.

Quando usar: serviços com quantidade incerta — terraplenagem, fundações em solo pouco conhecido, reformas, infraestrutura.

Onde dá errado: medição sem critério ou sem conferência — paga-se quantidade que não existe. E o chamado "jogo de planilha": preços unitários altos em itens que o contratado sabe que vão crescer e baixos nos que vão diminuir, mantendo o preço global competitivo na licitação. Ver aditivo contratual em obras.

Empreitada integral

O contratado entrega o empreendimento pronto para operar ("chave na mão"), assumindo todas as etapas de obras, serviços e instalações. Concentra responsabilidade e risco num único contratado; exige especificação de desempenho clara e fiscalização da entrega.

Contratação por tarefa

Pequenos trabalhos de mão de obra por preço certo: troca de piso de uma sala, pintura de uma fachada. Na prática privada, é o que se chama de "empreita" de serviço pontual.

Obra por administração (a preço de custo)

Como funciona: o dono da obra paga o custo real (materiais, mão de obra, equipamentos, serviços) mais uma remuneração do construtor — em geral um percentual sobre o custo (taxa de administração) ou um valor fixo. Nas incorporações, a Lei 4.591/1964 (art. 58) determina que, nesse regime, faturas e documentos sejam emitidos em nome do condomínio dos contratantes e que as contribuições sejam depositadas em contas abertas em nome dele.

Risco de preço e de quantidade: do dono da obra.

Quando usar: quando o dono quer transparência total e aceita a incerteza do preço final; obras com escopo que vai sendo definido durante a execução; relação de confiança.

Onde dá errado: taxa de administração percentual sobre o custo não incentiva o construtor a reduzir custo. Combine com orçamento-meta, prestação de contas mensal, aprovação de compras acima de um valor e, se possível, um bônus por economia.

Quem assume cada risco

Exemplo: a mesma fundação em três regimes

Fundação orçada com 800 m³ de escavação a R$ 45,00/m³ e 1.200 m de estaca a R$ 180,00/m — R$ 252.000. Na execução, o solo se mostrou pior que o previsto na sondagem: foram 1.050 m³ de escavação e 1.380 m de estaca, sem mudança de projeto.

Valores ilustrativos.

O exemplo mostra por que fundação e movimento de terra raramente são contratados a preço global sem uma boa sondagem: o contratado ou embute uma margem grande de risco no preço, ou perde dinheiro — e, perdendo, tende a buscar compensação em aditivos e pleitos. Com preço unitário, o contratante paga exatamente o que foi executado, mas precisa medir bem.

Cláusulas que todo contrato de empreitada precisa ter

• Escopo com a lista de itens, projetos e especificações de referência (com revisão).
• Regime de cada grupo de itens (global, unitário, administração).
• Critério de medição e periodicidade, com prazo de aprovação.
• Preço e condições de pagamento, incluindo como são pagos materiais fornecidos.
• Reajuste: índice, data-base e periodicidade — ver reajuste de contrato de obra pelo INCC.
• Retenção técnica e garantias: percentual, condição e prazo de devolução — ver retenção contratual e caução.
• Responsabilidades trabalhistas e de segurança do contratado, e documentos que ele deve apresentar.
• Alteração de escopo: como é solicitada, aprovada e precificada (sempre por escrito).
• Prazo, marcos e penalidades por atraso.
• Recebimento e garantia do serviço.

Mão de obra ou mão de obra e materiais

Independentemente do regime de preço, o contrato precisa dizer quem fornece o material. Pelo Código Civil:

• quando o empreiteiro fornece os materiais, os riscos correm por conta dele até a entrega (art. 611);
• quando só fornece mão de obra, os riscos em que não tiver culpa correm por conta do dono (art. 612).

Na empreitada só de mão de obra, a construtora fornece o material — e precisa controlar o consumo do empreiteiro contra a quantidade executada, ou a perda corre por conta dela. Ver desperdício de materiais.

Medição: o regime define o critério

O documento da medição está em boletim de medição. O Código Civil também prevê que, se a obra for das que se determinam por medida, o empreiteiro pode exigir verificação e pagamento na proporção do executado, e que o que se mediu presume-se verificado se, em 30 dias da medição, o dono não denunciar vícios ou defeitos (art. 614).

Na prática: um contrato, regimes diferentes por item

É comum combinar: preço global para a superestrutura e os acabamentos (bem definidos) e preço unitário para fundações e movimento de terra (incertos). O contrato precisa deixar claro o regime de cada grupo de itens — e o controle precisa tratar cada um do jeito certo.

Contratos com saldo vivo

Seja qual for o regime, o problema operacional é o mesmo: saber, a qualquer momento, quanto de cada contrato foi medido, retido, aditivado e pago, e quanto ainda resta. Nos contratos do EVOP, cada contrato de empreiteiro ou fornecedor tem itens, preços, cronograma, retenções e aditivos, com saldo físico e financeiro atualizado a cada medição. Para o prestador que atende várias obras, há o contrato por demanda, com ordens de serviço por obra. Leia também gestão de contratos de obra.

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Perguntas frequentes

Qual a diferença entre empreitada por preço global e por preço unitário?

No preço global, o valor total é fixo para o escopo contratado, e o risco de quantidade é do contratado. No preço unitário, paga-se a quantidade executada × preço de cada unidade, e o risco de quantidade é do contratante.

O que é obra por administração?

É o regime em que o dono paga o custo real da obra mais uma remuneração ao construtor (taxa de administração ou valor fixo). Dá transparência, mas não garante o preço final.

Qual o melhor regime de empreitada?

Depende da qualidade do projeto e de quanto a quantidade é incerta. Projeto completo favorece preço global; quantidades incertas favorecem preço unitário; escopo em definição e relação de confiança, administração.

Fontes e referências

• Lei nº 14.133/2021, arts. 6º e 46 (Planalto)
• Código Civil — Lei nº 10.406/2002, arts. 610 a 626 (Planalto)
• Lei nº 4.591/1964, arts. 55 e 58 (Planalto)