Uma obra de 20 meses contratada por preço fixo, sem cláusula de reajuste, atravessa ao menos uma data-base de dissídio, alguns aumentos de aço e cimento e a inflação de mais de um ano. Quem assume essa diferença é quem não se protegeu no contrato. O reajuste do contrato pelo INCC existe para isso — e funciona bem quando três coisas estão claras: o índice, a data-base e sobre o que ele incide. A cláusula de reajuste é uma das que todo contrato de empreitada precisa ter; veja os regimes em tipos de empreitada.
Para a sua construtora: numa obra longa, contrato sem reajuste é margem entregue à inflação. Com reajuste mal calculado, a discussão aparece justamente na fase de maior desembolso.
O que é reajuste de contrato
Reajuste é a atualização periódica do preço contratado pela variação de um índice de preços previsto no contrato, para manter o valor da remuneração diante da inflação dos custos. A Lei 14.133/2021 define o reajustamento em sentido estrito como a aplicação do índice previsto no contrato, que deve retratar a variação efetiva do custo de produção, admitidos índices específicos ou setoriais (art. 6º, LVIII).
Reajuste, repactuação e reequilíbrio: não confunda
| Instrumento | O que é | Precisa provar desequilíbrio? |
|---|---|---|
| Reajuste | aplicação do índice previsto no contrato, na periodicidade prevista | não |
| Repactuação | revisão pela variação analítica dos custos, para serviços contínuos com predominância de mão de obra (contratos públicos) | demonstração analítica dos custos |
| Reequilíbrio (revisão) | recomposição por fato imprevisível ou de consequências incalculáveis | sim |
Em obra, o instrumento usual é o reajuste. O reequilíbrio é a exceção, para eventos extraordinários. Ver também aditivo contratual.
As regras legais que importam
Periodicidade mínima de um ano. A Lei 10.192/2001 admite reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos nos contratos com prazo igual ou superior a um ano, e declara nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano (art. 2º, §1º). Expedientes que produzam o mesmo efeito de um reajuste em prazo menor também são nulos (§3º).
Contratos públicos: de onde conta o ano. A periodicidade anual é contada a partir da data-limite para apresentação da proposta ou do orçamento a que ela se referir (Lei 10.192, art. 3º, §1º). A Lei 14.133 exige que o edital preveja o índice de reajuste, com data-base vinculada à data do orçamento estimado, independentemente do prazo do contrato, admitindo mais de um índice específico ou setorial (art. 25, §7º), e que o contrato traga critérios, data-base e periodicidade do reajuste (art. 92, V). O reajuste previsto no contrato pode ser registrado por apostila (art. 136).
Contratos privados. Valem as regras da Lei 10.192 (periodicidade anual) e o que as partes pactuarem. Na incorporação, a Lei 4.591/1964 distingue empreitada a preço fixo (irreajustável) e a preço reajustável por índices previamente determinados (art. 55); um contrato de empreitada que não diga nada é entendido como a preço fixo (§6º).
O INCC
O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é calculado pelo FGV IBRE e mede a variação de preços de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra da construção habitacional. É publicado mensalmente em versões como o INCC-M e o INCC-DI, com aberturas por componente (materiais, equipamentos e serviços; mão de obra).
O contrato precisa dizer qual INCC (M ou DI, geral ou componente). Usar um e calcular com outro é causa frequente de divergência.
A fórmula
Fator de reajuste = I₁ ÷ I₀
Valor reajustado = valor a reajustar × (I₁ ÷ I₀)
- I₀: índice do mês da data-base (ou o mês que o contrato definir — alguns contratos usam o índice do mês anterior à data-base, por causa da data de divulgação).
- I₁: índice do mês do aniversário (com a mesma convenção).
Exemplo completo
Contrato de empreitada de R$ 3.000.000, data-base do orçamento em março de 2025, prazo de 20 meses, reajuste anual pelo INCC-DI. Valores de índice fictícios, só para a conta:
- I₀ (março/2025) = 1.100,000
- I₁ (março/2026) = 1.165,000
- Fator = 1.165 ÷ 1.100 = 1,05909 (reajuste de 5,91%)
Situação no aniversário:
| Valor (R$) | |
|---|---|
| Valor do contrato | 3.000.000 |
| Medido até fevereiro/2026 (antes do aniversário) | 1.500.000 |
| Saldo a medir em março/2026 | 1.500.000 |
O reajuste incide sobre o saldo, não sobre o que já foi medido:
- Saldo reajustado: 1.500.000 × 1,05909 = R$ 1.588.636
- Acréscimo ao contrato: R$ 88.636
Na prática, cada medição a partir de março de 2026 é paga pelo preço original × 1,05909. Se a obra ainda estiver em execução em março de 2027, haverá um novo reajuste, com I₀ = março/2026.
Atenção ao atraso
Se a obra atrasar por culpa do contratado, o serviço que deveria ter sido medido antes do aniversário e foi medido depois não deveria receber o reajuste. Contratos bem redigidos preveem que o reajuste incide sobre o saldo pelo cronograma vigente, não pelo que foi efetivamente executado. Do contrário, atrasar passa a ser vantajoso.
Índice composto (fórmula paramétrica)
Quando os insumos da obra não seguem um único índice, o contrato pode usar uma combinação — a Lei 14.133 admite mais de um índice. Por exemplo:
Fator = 0,45 × (MO₁ ÷ MO₀) + 0,55 × (MAT₁ ÷ MAT₀)
em que MO é o INCC de mão de obra e MAT, o de materiais, equipamentos e serviços. Os pesos devem refletir a participação de cada parcela no orçamento, que pode ser obtida pela Curva ABC de insumos. Em obras de infraestrutura, contratos públicos costumam usar índices específicos por tipo de serviço.
Erros mais comuns
- Contrato sem índice ou sem data-base definidos. Sem eles, o reajuste depende de negociação.
- Data-base diferente da do orçamento. A data-base é a data dos preços, não a da assinatura.
- Reajustar o valor total, inclusive o que já foi medido.
- Periodicidade menor que um ano — cláusula nula.
- INCC-M num lado, INCC-DI no outro.
- Reajustar sobre medições atrasadas por culpa do contratado.
- Esquecer de reajustar as retenções e cauções, quando o contrato prevê.
No dia a dia: o reajuste no saldo do contrato
O reajuste precisa refletir no saldo do contrato, nas medições seguintes e no fluxo de caixa projetado — de quem paga e de quem recebe. Nos contratos do EVOP, cada contrato mantém saldo físico e financeiro, aditivos e retenções, atualizados a cada medição; e as contas a pagar e receber alimentam o fluxo de caixa projetado com os compromissos. Para a correção das parcelas de venda de imóveis na planta, que segue outra lógica, veja correção pelo INCC nas parcelas.
Agende uma demonstração e traga um caso real da sua obra para a conversa.
Perguntas frequentes
Como calcular o reajuste pelo INCC?
Divida o índice do mês do aniversário pelo índice do mês da data-base e multiplique o fator pelo saldo a medir do contrato. Use a versão do INCC e a convenção de meses definidas no contrato.
Contrato de obra pode ter reajuste mensal?
Não, como regra: a Lei 10.192/2001 considera nula a cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano. Há regras específicas para contratos de comercialização de imóveis, tratadas em outra lei.
Qual a diferença entre reajuste e reequilíbrio?
Reajuste aplica um índice previsto no contrato, periodicamente, sem precisar provar nada. Reequilíbrio recompõe o preço diante de fato imprevisível ou de consequências incalculáveis, e exige demonstração do desequilíbrio.
