O cronograma físico-financeiro é o documento que mais circula numa obra: vai no contrato, no pedido de financiamento, na reunião com o cliente e na pauta do financeiro. É também o que mais envelhece rápido. Montado na proposta e nunca mais tocado, ele vira uma promessa que ninguém consegue comparar com a realidade.
Para a sua construtora: o cronograma físico-financeiro diz quanto a obra fatura por mês — e, junto, quanto dinheiro a construtora vai precisar financiar até receber.
O que é cronograma físico-financeiro
Cronograma físico-financeiro é a programação da obra no tempo que mostra, para cada etapa e cada período, o percentual de execução previsto (parte física) e o valor correspondente (parte financeira), com totais por período e acumulados. Ele liga o orçamento ao cronograma e é a base das medições, das liberações de financiamento e da projeção de caixa.
Como montar, passo a passo
- Parta do orçamento com os valores por etapa — já com BDI, se o cronograma for usado para medição e faturamento; só custo direto, se for para controle interno de desembolso.
- Use as datas do cronograma de cada etapa. Ver cronograma de obra passo a passo.
- Distribua o percentual de cada etapa pelos meses em que ela acontece.
- Multiplique o percentual pelo valor da etapa.
- Some por mês e calcule o acumulado.
Exemplo: obra de R$ 1,2 milhão em seis meses
Distribuição física (percentual de cada etapa executado no mês):
| Etapa | Valor (R$) | Mês 1 | Mês 2 | Mês 3 | Mês 4 | Mês 5 | Mês 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Serviços preliminares | 60.000 | 100% | |||||
| Fundações | 180.000 | 40% | 60% | ||||
| Estrutura | 360.000 | 30% | 40% | 30% | |||
| Alvenaria e instalações | 300.000 | 20% | 40% | 40% | |||
| Acabamentos | 300.000 | 10% | 40% | 50% |
Parte financeira (R$ mil):
| Mês 1 | Mês 2 | Mês 3 | Mês 4 | Mês 5 | Mês 6 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valor no mês | 132 | 216 | 204 | 258 | 240 | 150 |
| % no mês | 11,0% | 18,0% | 17,0% | 21,5% | 20,0% | 12,5% |
| Acumulado | 132 | 348 | 552 | 810 | 1.050 | 1.200 |
| % acumulado | 11,0% | 29,0% | 46,0% | 67,5% | 87,5% | 100% |
O percentual acumulado é exatamente a Curva S prevista da obra.
Medição não é desembolso: a exposição de caixa
O valor do cronograma é o que a construtora mede e fatura em cada mês. Mas o dinheiro não entra no mesmo mês: a medição é aprovada depois do fechamento do período e paga dias ou semanas depois. Enquanto isso, a construtora paga materiais, empreiteiros e folha.
No exemplo, suponha que o custo seja 81,3% do valor medido (BDI de 23%) e que o cliente pague a medição de um mês no mês seguinte:
| Mês | Medido (R$ mil) | Custo pago no mês | Recebido no mês | Saldo do mês | Saldo acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 132 | 107,3 | 0 | −107,3 | −107,3 |
| 2 | 216 | 175,6 | 132 | −43,6 | −150,9 |
| 3 | 204 | 165,9 | 216 | +50,1 | −100,8 |
| 4 | 258 | 209,8 | 204 | −5,8 | −106,6 |
| 5 | 240 | 195,1 | 258 | +62,9 | −43,7 |
| 6 | 150 | 122,0 | 240 | +118,0 | +74,3 |
| 7 | — | — | 150 | +150,0 | +224,3 |
Simplificado: custo pago no próprio mês e sem considerar tributos e prazos de fornecedores.
A obra só fica positiva no 6º mês, e a construtora precisa financiar até R$ 151 mil no 2º mês — 12,6% do valor do contrato. Esse número não aparece no cronograma físico-financeiro, mas sai diretamente dele. Projetar caixa a partir dos compromissos já assumidos é o tema de fluxo de caixa de obra.
Cronograma físico-financeiro em contratos e financiamentos
Contratos. A Lei 14.133/2021 exige que os contratos tenham os critérios e a periodicidade da medição e o prazo para pagamento (art. 92, VI). O cronograma é a referência dessas medições. A lei inclui, entre as situações que caracterizam superfaturamento, a distorção do cronograma físico-financeiro (art. 6º, LVII, "d") — por exemplo, antecipar etapas caras para receber antes do que foi executado. Na contratação privada vale a mesma lógica: cronograma "carregado" no início transfere o risco para o contratante.
Financiamentos. Agentes financeiros liberam recursos conforme o avanço medido contra o cronograma aprovado. Um cronograma irrealista no pedido de financiamento vira liberações que não acompanham o desembolso — e a construtora financia a diferença com capital próprio.
Como manter atualizado
A cada período de medição:
- Registre o realizado de cada etapa (percentual executado e valor medido).
- Compare com o previsto: desvio do mês e acumulado, por etapa.
- Reprograme o saldo: o que não foi executado precisa ir para algum mês futuro. Redistribua o saldo de cada etapa pelos meses restantes, de forma compatível com o cronograma atualizado.
- Mantenha a versão contratada. O cronograma original (linha de base) não é apagado; o reprogramado é uma nova versão, com data e motivo.
- Atualize a projeção de caixa com o novo ritmo de medição.
| Etapa | Previsto até o mês 3 | Realizado até o mês 3 | Saldo | Reprogramação |
|---|---|---|---|---|
| Estrutura | 70% (R$ 252 mil) | 55% (R$ 198 mil) | 45% (R$ 162 mil) | 25% no mês 4, 20% no mês 5 |
A reprogramação da estrutura empurra também a alvenaria e os acabamentos que dependem dela — razão pela qual reprogramar só a tabela financeira, sem o cronograma, gera uma previsão impossível.
Erros frequentes
- Distribuição linear de tudo. Etapas com picos (concretagens, entrega de esquadrias) não são lineares.
- Etapas "guarda-chuva" ("instalações" do início ao fim) que escondem o ritmo real.
- Mistura de preço e custo na mesma tabela.
- Cronograma do contrato diferente do cronograma de execução, sem conciliação.
- Reprogramação só financeira, sem rever a sequência física.
Gerado do orçamento, atualizado pela medição
No planejamento do EVOP, o cronograma físico-financeiro é gerado a partir do orçamento e do cronograma — o mesmo relatório também sai pelo orçamento. Com a obra em andamento, a medição física atualiza o realizado, e as contas a pagar e receber alimentam o fluxo de caixa projetado com as medições e os compromissos já assumidos.
Quer ver isso funcionando com os números da sua construtora? Solicite uma demonstração.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre cronograma físico e físico-financeiro?
O físico mostra quando cada etapa acontece e quanto avança. O físico-financeiro acrescenta o valor correspondente a esse avanço em cada período.
O cronograma físico-financeiro deve ter BDI?
Se for usado para medição e faturamento, sim — os valores são os de venda. Para controle interno de custo e desembolso, use custo direto.
Posso alterar o cronograma físico-financeiro do contrato?
Pode ser reprogramado por acordo entre as partes, com registro. Em contrato público, a alteração segue as regras de alteração contratual e não pode antecipar pagamento sem execução correspondente.
